本文来源：时代财经 作者：梁争誉
2022 年夏天，深圳南山科兴科学园迎来一家顶流奶茶店——阿嬷手作。
开业当天下午两点，在科兴科学园上班的多多打开点单页面时，屏幕上显示" 145 单 /313 杯制作中"。在小红书，不少人分享过类似经历，中午在科兴点一杯网红奶茶，下班都未必喝得到。
彼时，科兴科学园聚集着腾讯魔方、光子等多个核心业务部门，上万名员工在这里办公。下午一两点，几十杯起订的企业下午茶订单是日常。
四年后，同样的时间段，阿嬷奶茶科兴店制作中的饮品数量已经下降到 180 杯左右。
奶茶消费的新鲜度下降是一部分原因，更重要的变化是——楼上的腾讯搬走了。
过去一年，腾讯启动搬迁，陆续将魔方、光子等业务迁往新总部企鹅岛，科兴科学园的 4 栋写字楼、约 15 万平方米办公空间逐渐清空。有"中国第一加班楼"之称的科兴科学园，安静下来。
科兴科学园的灯光，时代财经摄于 2020 年
最先感觉到变化的是奶茶店、猪脚饭店、滴滴司机；随后是写字楼租金松动，招租的办公室多了。
而这种变化，从一个园区延伸到了整个深圳甲级写字楼市场。
过去十几年，腾讯、OPPO、vivo、大疆等科技巨头撑起了深圳甲级写字楼最辉煌的一轮行情。如今，这些大厂纷纷搬进自己的总部大楼，也让一个新的问题摆在市场面前：当超级租客先后退租，谁来接盘深圳的甲级写字楼？
腾讯退租 4 栋写字楼，科兴租金回调 40%
2025 年下半年开始，科兴科学园频繁出现搬家公司的货车。腾讯员工们周五打包行李，周一就坐在企鹅岛的新工位上班了。
目前，位于深圳大铲湾的腾讯新总部企鹅岛，建设进度已达 30%，未来可容纳约 8 万人办公。按照腾讯的规划，截至今年 6 月底，登岛办公的员工人数达到 2.8 万人。
与此同时，腾讯陆续退租科兴科学园 C1、C2、C3、D1 四栋写字楼，释放办公面积约 15 万平方米。
写字楼租赁市场的行情发生变化。
熟悉科技园片区的链家南头旗舰店商圈经理谢超告诉时代财经，2025 年 10 月腾讯搬迁前，园区租金普遍维持在 160-180 元 / 平方米 / 月。
目前，科兴科学园 1000 平方米以上房源挂牌价最低约 94 元 / 平方米 / 月，大多数集中在 100-128 元 / 平方米 / 月，配置较好的房源最高约 150 元 / 平方米 / 月。"价差取决于单套平米数，一些面积较大的房源单价较低。"谢超说。
可供对比的是，根据深圳中原研究中心监测，科兴科学园租金最高曾达到 220 元 / 平方米 / 月。
在贝壳平台，科兴科学园共有 124 套办公单位挂牌出租，面积从 40 平方米到 6240 平方米不等，不少房源都标注了"业主付佣"。
除了租金下调，招商条件也明显放宽。
谢超介绍，业主普遍提供 3-6 个月免租期，同时给予装修补贴；对于签约周期较长的客户，免租期最长可达到一年。"科兴科学园租金普遍下降 30%-40%，现在房东更关注怎么跑赢空置。"
科兴科学园，时代财经摄
腾讯搬迁带来的变化很快传导到了楼下。
阿嬷手作科兴店就在科兴科学园 D1 栋，店员 Kelly（化名）说，"过去每到下午一两点全是公司下午茶，一单就几十杯那种，出杯出得想哭。"
现在，高峰期订单有所减少。7 月 8 日下午两点，阿嬷手作科兴店正在制作的饮品数量是 180 杯，到了三点半左右，这个数字下降到 62 杯。
变化更明显的是依赖办公人流的餐饮商户。长期在科兴科学园配送盒饭的谭禹（化名）说，腾讯搬走后，园区人流明显减少，"我都没有生意了。"
谢超也有相同感受，"我和几位腾讯的客户交流，他们搬走后，科兴科学园的商铺生意受到很大影响，人流少了很多，不太景气了。"
相比之下，住宅租赁市场受到的影响有限。
谢超表示，当下正逢毕业季，科技园片区住宅租赁需求依然旺盛，部分房源租金还有 100-300 元的小幅上涨。
中原地产科技园片区经纪人万飞涛（化名）介绍，腾讯搬迁对片区内住宅租赁市场影响不大，万象天地等商圈对年轻租客仍有吸引力，不少在福田工作的白领选择住在科技园。但个别单位价格有所回调，比如华润城润府三期建筑面积约 50 平方米的单间公寓，租金从 8000 元 / 月回落至 7000 元 / 月左右。
大厂迁回总部，深圳科技新贵们集体扩租
腾讯并不是深圳唯一一家迁到新总部办公的大厂。
2018 年，OPPO 曾租赁位于深圳后海的中国华润大厦约 3 万平方米办公室。今年 4 月，这部分办公面积陆续退租，员工迁往前海周大福大厦和东莞滨海湾总部。
更早之前，深圳甲级写字楼市场曾长期依赖科技企业扩张。
2018 年，深圳市场录得多宗大面积租赁交易，包括 vivo 在宝安壹方中心租赁约 1.2 万平方米、OPPO 在中国华润大厦租赁约 3 万平方米、大疆在荣超后海大厦租赁约 3 万平方米等。
如今，随着越来越多大厂建成自有总部，这部分租赁需求开始释放回市场。
仲量联行统计数据显示，今年下半年，深圳还将有超过 100 万平方米新增甲级写字楼入市，全部位于南山区。其中，约 35% 的新增供应预计将由企业总部自用需求消化。这意味着，这些企业原有租赁办公空间将重新回到市场。
在仲量联行华南区董事总经理李文杰看来，总部搬迁确实会给存量物业带来压力，但新的租赁需求也在出现。
数据显示，今年一季度，深圳甲级办公楼净吸纳量同比增长 74%，较过去五年均值增长 2%；二季度同比增长 119%，较过去五年均值增长 48%。截至二季度末，全市甲级办公楼空置率降至 24.9%，已连续三个季度回落。
新增需求主要来自新兴产业，智能硬件、AI 应用、跨境电商等行业合计贡献了近 30% 的租赁成交面积。
李文杰介绍，今年一季度，安克创新、影石 Insta360 等消费电子企业均完成较大面积扩租，消费电子及出海相关企业仍保持较快扩张节奏，"快速的甚至是爆发性的增长，给租赁市场带来很大的增量。"
另一类增长较快的租户是第三方办公运营商，也就是市场俗称的二房东。今年上半年，这一行业成交占比达到 23%，仅次于科技互联网行业的 31%，已成为深圳写字楼市场第二大租赁需求来源。
仲量联行研究部资深董事曾丽介绍，近期一家第三方办公运营商一次性承接了三个写字楼项目，总面积约 4 万平方米，重新装修后约半年时间出租率已达到 90%。租赁表现较好的是科技园、留仙洞等新兴产业聚集区，租户以新创业者、一人公司以及科技产业链上下游服务商为主。
这种变化也出现在科兴科学园。
谢超告诉时代财经，目前进入科兴科学园的新租户，以年营收 2000 万元至 5 亿元的中型企业为主，行业集中在新能源、跨境电商、AI 等领域，也不乏刚成立不久的创业团队。"科兴科学园正在从单一巨头企业生态转变为多元化中小创新企业集群，租金理性回归也为中小企业创造了更加友好的成长环境。"
下午两三点，全天气温最高的时刻到来，阿嬷手作依然会迎来一天中最忙的时候。
网红奶茶，爆单继续
只是出现在订单上的名字，已经换成了一家家新的公司。
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